안녕하세요.
오늘은 지난 글에 이어서 '신탁 전에 체결된 임대차'에 대해서 이야기해보고자 합니다.
2023.05.23 - [분류 전체보기] - [신탁임대차 판례포함] 임대인과 체결한 임대차계약 신탁회사와의 관계는?
부동산 소유자가 금융기관으로 부터 대출을 받는 경우,
금융기관은 채권보전을 위한 방법으로
근저당권 또는 담보신탁, 두 가지 방법으로 진행하고 있습니다.
그러면, 소유자가 부동산 담보신탁을 체결하기 전에
이미 임대차계약이 체결되고
소유자가 신탁회사로 변경된 경우,
임차인은 어떻게 될까요?
- 나중에 임대차 보증금은 계약체결한 소유자에게 받아야 하나요? 아니면 신탁회사로부터 받아야 하나요?
- 나중에 경매나 공매 진행시 저는 우선하여 배당받을 수가 있나요?
본 글에서는 임대차계약을 체결한 임차인 또는 임대인이 추후 해당 부동산이 신탁회사로 소유권 이전되는 경우 보증금반환의 주체 및 문제 발생 시 배당순서 등에 대한 이해를 위한 글입니다.
1.
부동산 담보신탁계약서에는 통상적으로 아래와 같은 내용이 기재되어 있습니다.
'수탁자와 달리 약정하지 않는 한
신탁재산의 임차인에 대한 임대차보증금 반환 채무는 위탁자가 부담하며,
수탁자는 임대차보증금 반환채무를 부담하지 아니한다.'
'신탁계약 체결 전에 위탁자와 임차인 간에 체결한 임대차 계약은
위탁자와 임차인 간에 유효하며 수탁자에게는 대항할 수 없고,
위탁자는 해당 임대차계약서 사본을 첨부한 임대차확인서를 수탁자에게 제출하여야 한다.
단, 임대차계약상 임대인의 명의를 수탁자로 변경하고
임대차보증금을 수탁자 명의의 신탁계좌에 입금하는 등
위탁자와 수탁자간에 인수·인계하는 경우에는 임대인의 지위를 수탁자가 승계하는 것으로 한다.'
'신탁기간 중 임대차 계약기간 만료 또는 임대차계약을 해지하는 경우
수탁자가 당해 임대차계약을 승계하지 않았거나
수탁자가 위탁자로부터 당해 임대차보증금을 지급받지 못한 때에는
임대차보증금의 반환채무는 위탁자가 부담하며,'
신탁회사는 위와 같이 보증금 반환의 책임은 '위탁자'라는 취지의 규정을 포함시키는 것이 일반적입니다.
2.
그러면, 신탁계약서에 위와 같은 내용을 기재하였다는 이유로
신탁회사가 임대차보증금 반환책임이 없다고 할 수 있을까요?
- 주택임대차보호법 제3조(대항력) 4항에는 아래와 같은 규정이 기재되어 있고,
- 상가임대차보호법 제3조(대항력) 2항에는 아래와 같은 규정이 기재되어 있습니다.
결국 신탁회사(양수인)는 전 임대인의 임대차보증금 반환의무를 면책적으로 인수하는 것과 같습니다.
3.
이는 판례에서도 알 수 있는데요.
대법원 2002.4.12 선고 2000다 70460 판결을 보면,
따라서 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권 이전 등기를 마치게 되면
대내외적 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는바,
위탁자와의 내부관계에 있어 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것이 아니라고 보인다.
따라서 각 법에 따라 '임차주택, 상가의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'라는 특별법 규정에 따라서
추후 반환 시 수탁자가 반환해야 할 것으로 보고 있습니다.
4.
결과적으로 신탁계약에 기재된 면책조항에도 불구하고,
신탁계약 체결 전에 이미 임대인과 임차인의 계약이 체결되어 있다면,
신탁회사는 임대차보증금반환책임을 피할 수 없을 것으로 보입니다.
결국, 추후 공매로 인한 처분이 발생하는 경우,
임차인은 대출금융기관보다 우선하여 배당받을 수 있을 것으로 보입니다.
이에 대한 순서는 별도로 기록해보겠습니다.
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