[부동산개발_001] 준공인가, 사용승인, 사용검사 뜻 구별하기

 

개발사업 관련되어 업무하다 보면 혼돈되는 용어 중 하나가 바로 '준공인가, 사용승인, 사용검사'입니다. 같은 의미인 것 같은데 어떤 종류의 법에 근거하여 사업을 하느냐에 따라 사용하는 언어가 다릅니다. 

 

법률적으로 정의한 각 단어는 다르지만 의미는 대동소이합니다. 실시계획대로 건축물이 완공되어 해당 건물을 사용하기 위해 시군구청에 허가해달라는 뜻입니다. 그러나 보고서를 작성하고 시행사, 시공사 등 관계인과 회의하며 어울리지 않는 단어를 사용한다면 전문성이 부족해 보이겠죠? 

 

오늘은 그런 의미에서 사업별 사용하는 용어의 정의를 정확히 알아보겠습니다.

 

---

 

 

1. 주택법 제49조( 사용검사 )

제49조(사용검사 등)
① 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 사용검사를 받아야 한다.

② 사업주체가 제1항에 따른 사용검사를 받았을 때에는 제19조제1항에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 해당 사업의 사용승인ㆍ준공검사 또는 준공인가 등을 받은 것으로 본다. 이 경우 사용검사권자는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2020. 1. 23.>

④ 사업주체 또는 입주예정자는 제1항에 따른 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 사용검사권자의 임시 사용승인을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

2. 건축법 제22조(건축물의 사용승인)

제22조(건축물의 사용승인)
① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 2. 3.>

② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로 정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다. <개정 2013. 3. 23.>
1. 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부
2. 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부

③ 건축주는 제2항에 따라 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다.

④ 건축주가 제2항에 따른 사용승인을 받은 경우에는 다음 각 호에 따른 사용승인ㆍ준공검사 또는 등록신청 등을 받거나 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제14조의2에 따라 관련 법률의 검사 등을 받은 것으로 본다.

 

 

3. 도시 및 주거환경 정비법 제83조 1항(정비사업의 준공인가)

제83조(정비사업의 준공인가)
① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.

② 제1항에 따라 준공인가신청을 받은 시장ㆍ군수등은 지체 없이 준공검사를 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계 행정기관ㆍ공공기관ㆍ연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

 

 

---

'사용검사, 사용승인, 준공인가' 의미에 대해 잘 파악하셨나요?

 

사용하는 단어는 다르지만 의미는 비슷합니다. 

 

정리하자면, 사업시행자가 대지 위에 건물을 짓고 분양을 합니다.

만약 분양하는 세대가 30세대 이상이면 주택법에 따르고,

30세대 이하인 경우에는 건축법이 적용됩니다.

만약, 재개발, 재건축 등 기존 소유자들이 있는 사업지에서 사업을 시행하는 경우에는 도정법, 도시 및 주거환경 정비법이 적용됩니다. 

 

 

업무를 하다보면, 

각자 정확한 의미를 모른 채 사용하기도 하지만, 책임자 급으로 올라갈수록, 관계사와 회의할 때, 적확한 단어를 사용하여야 전문성이 있어 보입니다. 

 

오늘도 배우는 하루가 되세요. 감사합니다.

하트와 구독은 감사드립니다. 건강하세요.