민간임대주택법을 기준으로 한 장기일반 민간임대주택 사업에서
임차인과 매매예약을 체결 후 매매 예약금을 지급받는 사업 방식이 적법한지 여부 (2)
신탁사 직원으로서 모 지역에서 택지개발지구 내 공공지원 민간임대주택 방식으로 사업 구도를 잡았다. 이에 대해 당시 검토했던 내용들을 기억하고 추후 업무에 반영하고자 하나씩 기록해본다. 공공지원 민간임대주택 방식으로 진행하는 사업이지만 이는 장기일반 민간임대 주택과의 차이와 비슷하여 절차는 비슷할 것으로 판단된다. (다를 수도 있음)
민간임대주택 사업구도로 신탁수주 전,
검토해야 할 쟁점사항 中...
1. (매매예약 시) 민간임대주택법 43조 1항에서 금지하는 '임대의무기간 내 임대주택의 양도'의 의미
2. 임대차보증금외 매매 예약금 수령이 결과적으로 전액을 지급받는 것과 같은데... ☜ 이번 글
3. (임차인 모집신고)민간임대주택은 주택법 및 주택공급의 규칙을 적용받는지 유무
사업 진행 방식
* 주택법에 따른 주택건설사업계획 승인을 득하여 공동주택 및 부대 복리시설을 시행하는 사업.
* 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택으로 10년간 임대 예정이며 임대의무기간 종료 후 매각.
* 모집된 임차인 중 원하는 자에 한하여 매매가격을 미리 확정 후 매매 가격에서 임대보증금을 제외한 금액을 '매매 예약금'의 성질로 하여 지급받고 10년 경과 시 임차인에게 해당 부동산을 매수할 수 있는 권리를 제공.
들어가며
민간임대주택사업에서 임대차보증금과 동시에 매매예약금 수령으로 인한 문제제기 가능성
방금 전 글에서 매매예약금 수령하는 것이 문제없을 것으로 보인다는 '판단'했다.
그러나 중요한 건 관련된 사업이 있는지 등 선례 유무도 심사 승인을 받는데 중요하다. 그 이유는 실질적으로 만약 소송을 당했을 경우, 승소 여부에 대한 판단은 판사가 판단하기 때문이다. 지금 글에서는 간단하게 '문제제기 가능성'과 해당 사업 관련 타 사업장에 대해 파악해보자.
실무자로서 위 사업에 대해 심사를 상신하였을 때, '문제제기 가능성'에 대해 1편과 같이 답변하고 후속으로 선례를 이야기해주면 '법무팀'은 통과 가능하다고 판단된다.
1. 문제제기 가능성
분양권상한제를 피하기 위한 선택 중 하나로 민간임대주택 사업을 선택 후 우회하는 방법으로 사업 구도를 만들 수 있다.(물론 모든 것엔 장단점이 존재함)
어찌 되었든, 10년이라는 기간 동안 임대를 하면서 받는 '임대보증금'과 10년 후 원하는 사람에게 해당 부동산을 제공해주기 위해 받는 '매매 예약금'은 결과적으로 해당 부동산의 가격 전액을 미리 수취하는 경제적인 실질소득이 발생한다. 그래서 추후 소송 시 이를 '사실상 소유권 이전에 해당하는 것이 아닌지 의문이 생기고 이 문제가 민간임대주택법에서 금지하는 '임대의무기간 경과 전 양도'에 해당되는 것이 아닌지 질의가 있을 수 있다.
1-2. 문제에 대한 반론
법무법인과 상담한 결과는 다음과 같다. '임대보증금의 성격은 임대기간이 만료되기 전까지는 통상적으로 임대인이 해당 목적물에 대하여 발생할 수 있는 손해와 비용 등의 담보를 위해 받는 것으로 법적인 문제가 없으며, 이와 별도로 매매 예약금을 받는 행위는 임대기간 만료 시점에 임차인이 '매매예약 완결권을 행사해야지' 비로소 매매대금으로 전환되는 효과가 발생하는 것이다.'라는 설명을 들었다.
결국, 임대보증금 외 별도로 매매예약금을 받는 행위는 말 그대로 '매매예약'이다.
그럼 매매예약은 무엇일까?
민법 564조(매매의 일방예약)
1. 매매의 일방 예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때 효력이 발생
2. 전항의 의사표시 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부 확답을 상대에게 최고할 수 있음.
3. 예약자가 전항의 기간 내 확답을 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.
즉, 본 사업에서 받는 '매매 예약금'은 매매예약의 성질이다. 고로 이는 매매예약을 체결한 임차인이 매매를 하겠다 라는 의사를 표시하는 때 매매의 효력이 생긴다. 결국, 임대보증금 외 별도로 매매 예약금을 분양대금 수준으로 수취하는 행위는 선지급받았다고 해석할 수 있으나 이러한 이유로 '매매계약 체결'을 의미하는 것이 아니다.
결국 상대방이 매매예약의 행사를 통해 완결하여야지 '매매계약의 체결'이라는 효력이 발생하고 이를 토대로 '등기 절차의 이행'을 하여 소유권이 이전되어야지 '양도(같은 의미의 '소유권 이전')에 해당된다.
2. 본 사업과 비슷한 유사 사례의 검토
가. 서울특별시 용산구 한남동 680-1번지 일원 나인원 한남
▣ 공급규모 및 내역 : 아파트, 지하 3층, 지상 5~9층 9개 동, 총 341세대 및 부대복리시설
▣ 공급대상 : 민간임대주택
▣ 임대사업자 겸 수탁자 : 코리아신탁 주식회사
▣ 시공사 : 롯데건설 주식회사
▣ 위탁자 : 디에스한남 주식회사
위 사업은 시행자 겸 위탁자인 '디에스한남 주식회사'와 시공사인 롯데건설, 수탁자겸 임대사업자인 코리아신탁 주식회사가 2018. 07. 02일 청약신청을 받으면서 임차인 모집을 하고 희망하는 임차인에 한하여 임대차계약 체결과 동시에 분양전환 가격을 확정하였다.
위 사업은 민간임대주택에 관한 특별법에 의한 '단기임대주택(임대의무기간 : 최초입주지정 개시일로 4년)'이며 이 기간이 경과 후 확정된 분양전환가격과 임대보증금 차액을 추가 지급하고 분양전환할 수 있는 분양전환보증서를 교부해주는 방식으로 사업이 진행되었다.
나. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 751-3번지 일원 신광교 제일풍경채
▣ 공급규모 및 내역 : 아파트 지하 2층~지상 43층, 10개 동 / 1,766세대 및 부대복리시설
▣ 공급대상 : 기업형 임대주택
▣ 사업주체(임대인) : 에이치엠홀딩스(주)
▣ 시공사 : 제일건설 주식회사
위 사업은 사업주체인 에이치엠홀딩스가 2020. 06. 26 임차인을 모집하면서 희망 임차인에 한하여 임대차계약과 동시에 매매예약을 체결하였다. 본 사업은 용인 영덕 공공지원민간임대주택 공공촉진지구 내 건립되는 기업형 임대주택으로 입주 지정기간 개시일로 8년 후 분양전환 가격을 확정한다. 분양전환 가격과 임대보증금 차액에 해당하는 매매 예약금을 임대차 계약과 동시에 수취하며 매매예약을 체결한 임차인에게는 차액을 면제하는 방식으로 진행되었다.
* 별도로 위 사업은 사업주체가 '무궁화신탁'이 자금관리대리사무만 진행하였다.
다. 경기도 의왕시 학익동 의왕백운지식문화밸리 A-2블록 제일풍경채
▣ 공급규모 및 내역 : 아파트 지하 2층~지상 16층, 4개 동 250세대(특공 123세대 포함)
▣ 공급대상 : 일반형 임대주택
▣ 사업주체(임대인) : (주)카우글로벌
▣ 시공사 : 제일건설(주)
위 사업은 사업주체가 '나'와 유사한 방식으로 희망하는 임차인에게 임대차 계약 체결과 동시에 분양전환 가격과 임대보증금 차액에 해당하는 금액을 함께 수취하는 매매예약 계약을 체결하였다.
3. 실무적으로 한걸음 더
마지막으로 실무적으로 한발 더 나아가면, (법률적인 문제가 없도록)
아래 문구를 기재한 설명서 내지 매매 예약서에 다음과 같은 문구를 삽입하면 분쟁의 소지를 줄일 수 있다고 본다.
1. 매매 예약금은 현재 시점 매매대금을 확정하기 위해 일부(또는 전부)를 납입하는 개념이며 이는 실질적인 매매계약을 체결했다고 볼 수 없음. 따라서 임차인은 임대기간 동안 임차인의 대한 권리행사만 가능할 뿐 예비 소유자로서 권리를 행사할 수 없다는 점을 설명 듣고 이해함.
2. 매매 예약금의 납입은 실질적인 '소유권 변동'이 일어나는 '양도'가 아니며 이는 민법 564조에 의한 매매예약으로 장래에 매매계약을 체결한 채권적 권리와 의무만 발생할 뿐이다. 따라서 이는 향후 취소가 가능하며 법적으로 일방에 의한 계약취소에 따른 손해배상금액을 제한 금액으로 해제(또는 해지)가 가능하다.
(다음화에서 계속...)
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장기일반민간임대주택 사업에서 매매예약을 체결하는 사업의 적법성 (1)
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