[부동산신탁·시행] 장기일반민간임대주택 사업에서 매매예약을 체결하는 사업의 적법성 (3)

민간임대주택법을 기준으로 한 장기일반 민간임대주택 사업에서

임차인과 매매예약을 체결 후 매매 예약금을 지급받는 사업 방식이 적법한지 여부 (3)

 

 

민간임대주택 사업구도로 신탁 수주 전, 
검토해야 할 쟁점사항 中...

1. (매매예약 시) 민간임대주택법 43조 1항에서 금지하는 '임대의무기간 내 임대주택의 양도'의 의미
2. 임대차보증금외 매매 예약금 수령이 결과적으로 전액을 지급받는 것과 같은데...
3. 민간임대주택은 주택법 및 주택공급의 규칙을 적용받는지 유무 ☜ 이번 글

 

사업 진행 방식
* 주택법에 따른 주택건설사업계획 승인을 득하여 공동주택 및 부대 복리시설을 시행하는 사업.
* 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택으로 10년간 임대 예정이며 임대의무기간 종료 후 매각.
* 모집된 임차인 중 원하는 자에 한하여 매매 가격을 미리 확정 후 매매 가격에서 임대보증금을 제외한 금액을 '매매 예약금'의 성질로 하여 지급받고 10년 경과 시 임차인에게 해당 부동산을 매수할 수 있는 권리를 제공. 

 

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민간임대주택 임차인 모집하고 임대차계약 체결과 동시에 매매예약 계약하는 경우 

주택법 54조, 주택공급에 관한 규칙 25조의 적용유무

 

 

 

1. 착공 후 임차인 모집 시점에 모집공고 및 공급방법

위 사업을 진행하면서 주택법 54조 1항에 따른 입주자 모집 승인과 주택법 54조 2항 및 주택공급에 관한 규칙 25조에 따른 공고방법에 따라 매매예약 대상자들을 선정해야 하는지 의문이 든다.

 

주택법 54조(주택의 공급) 1항
☞ 사업주체는 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설 및 공급해야 한다.
 1. 사업주체(공공주택사업자 제외)가 입주자를 모집하는 경우
     : 국토부령으로 정하는 바에 따라 시군구청장의 승인을 받을 것
 
주택법 54조(주택의 공급) 2항
☞ 주택을 공급받으려는 자는 국토부령으로 정하는 입주자 자격, 재당첨 제한 및 공급순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 한다. 

주택공급에 관한 규칙 25조 中...
☞ 사업주체는 입주자를 선정하는 경우 동, 호수는 추첨의 방법에 따라 배정한다.

 

이와 관련하여 민간임대주택법 42조를 보면 다음과 같다.

 

민간임대주택법 제42조(민간임대주택의 공급) 3항
 - 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대해서는 주택법 제20조, 54조, 57조부터 63조, 64조, 65조를 적용하지 아니한다.

민간임대주택법 제42조(민간임대주택의 공급) 4항
- 동일한 주택단지에 서 30호 이상의 민간임대주택을 건설 또는 매입한 임대사업자가 최초로 민간임대주택을 공급하는 경우에는 시군구 구청장에게 신고하여야 한다.

 

즉, 민간임대주택법에서 임차인을 모집하는 경우 같은 법 42조 4항에 따라 '신고'의 방법으로 끝난다. 결국 주택법에 따른 입주자 모집 승인 절차는 필요 없다. 그리고 장기일반 민간임대주택의 경우 주택 공급방법도 임대사업자가 임의로 정할 수 있다.  

 

만약 장기일반민간임대주택이 아닌 '공공지원민간임대주택'의 경우에는 공급방법이 다르다. 제42조 1항 1호에 따라 임대사업자가 정한 기준이 아닌, 국토부령으로 정하는 기준에 따라 공급해야 한다.

 

민간임대주택법 제42조(민간임대주택의 공급) 1항
☞ 임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법에 대하여 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 공급해야 한다.
 - 공공지원민간임대주택 : 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토부령으로 정하는 기준에 따라 공급.
    (* 공공지원민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 ☜ 바로보기)
 - 장기일반민간임대주택 : 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급

 

 

2. 임대의무기간 종료 후 임차인에게 소유권 이전 시 주택법 적용 여부

 

사실 신탁사업에서 사용승인 후 신탁사의 의무는 위탁자에게 귀속되어 크게 문제 발생될 요지는 적다. 그래도 궁금하니까 더 알아보면, 임대의무기간이 종료된 후에 집합건물을 매매함에 있어 주택법에 따른 입주자 모집 승인을 받아야 하는지에 대한 실무적인 궁금증이 생긴다.

 

여기서는 법무법인 상담결과 약간 헷갈렸는데 다음과 같다.

임대주택법 시행규칙(2015.7.1) 제13조 4항을 보면 다음과 같다.

 제13조(공공건설임대주택 등의 분양전환) 5조
☞ 임대사업자는 법 제21조 7항에 따라 분양 전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우에는 그 남은 임대주택을 '주택공급에 관한 규칙'이 정하는 바에 따라 공급해야 한다.

 

그러나 '임대주택법'이 '민간임대주택법'으로 개정되며 위 규정이 삭제되었고 민간임대주택법에선 주택 공급에 있어 입주자 모집 승인에 관한 주택법 54조를 적용하지 않는다고 명시적으로 규정되었다. 

 

그리고  '공공주택 특별법' 시행규칙에서는 

제41조의 3(공공임대주택의 제삼자에 대한 매각신고) 2항
☞ 공공주택사업자는 법 제50조의 3제4항에 따라 공공임대주택을 제삼자에게 매각할 수 있는 주택이 30세대 이상인 경우 그 주택을 '주택공급에 관한 규칙'에서 정하는 바에 따라 공급해야 한다. 다만, 공공임대주택으로 활용될 목적으로 다른 공공주택사업자에게 공급하는 경우는 제외한다.

즉, 공공임대주택의 경우 위 법령에 따라 분양전환 후 제3자에게 매각하는 경우 주택공급에 관한 규칙을 적용하여야 한다. 그러나 민간임대주택법의 경우 임대의무기간 경과 후 분양 전환 또는 제3자에 대한 매각 시 주택공급에 관한 규칙에 따라 공급해야 한다는 내용이 별도 없다. (별도로 없다는 것이지 이 부분은 '해도 된다'의 의미는 아님.

 

 

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소결

본 사업과 유사한 타 사업장의 사례(나인원 한남, 제일풍경채, 백운밸리)를 보면 각 임차인 모집공고에는 다음과 같이 적혀있다.

 

▼ 나인원 한남 모집공고

▼ 신광교 제일풍경채 모집공고

▼ 의왕 백운밸리 제일풍경채 모집공고

 

 

즉, 민간임대주택법에 따른 각 사업주체는 주택법에 따른 입주자모집승인절차를 거치지 않고 임대차 계약 체결 시 희망하는 임차인과 임대차 계약과 별도로 매매예약 계약을 체결하여도 법적인 문제는 없을 것으로 판단된다. 따라서 본 사업도 문제없이 진행될 것으로 판단된다.

 

 

* 함께 보기

[부동산신탁·시행] 장기일반민간임대주택 사업에서 매매예약을 체결하는 사업의 적법성 (2)

[부동산신탁·시행] 장기일반민간임대주택 사업에서 매매예약을 체결하는 사업의 적법성 (1)

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