[부동산신탁·시행] 장기일반민간임대주택 사업에서 매매예약을 체결하는 사업의 적법성 (1)

 

 

민간임대주택법을 기준으로 한 장기일반 민간임대주택 사업에서

임차인과 매매예약을 체결 후 매매 예약금을 지급받는 사업 방식이 적법한지 여부 (1)

 

 

 

 

신탁사 직원으로서 모 지역에서 택지개발지구 내 공공지원 민간임대주택 방식으로 사업 구도를 잡았다. 이에 대해 당시 책준사업으로 검토했던 내용들을 기억하고 추후 업무에 반영하고자 하나씩 기록해본다. 공공지원 민간임대주택 방식으로 진행하는 사업이지만 이는 장기일반민간임대 주택과의 차이와 비슷하여 절차는 비슷할 것으로 판단된다. (다를 수도 있음)

 

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민간임대주택 사업구도로 신탁수주 전, 
검토해야 할 쟁점사항 中...

1. (매매예약 시) 민간임대주택법 43조 1항에서 금지하는 '임대의무기간 내 임대주택의 양도'의 의미 ☜ 이번 글
2. 임대차보증금외 매매예약금 수령이 결과적으로 전액을 지급받는 것과 같은데...
3. (임차인 모집신고)민간임대주택은 주택법 및 주택공급의 규칙을 적용 받는지 유무

 

사업 진행 방식
* 주택법에 따른 주택건설사업계획 승인을 득하여 공동주택 및 부대 복리시설을 시행하는 사업.
* 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택으로 10년간 임대 예정이며 임대의무기간 종료 후 매각.
* 모집된 임차인 중 원하는 자에 한하여 매매가격을 미리 확정 후 매매 가격에서 임대보증금을 제외한 금액을 '매매 예약금'의 성질로 하여 지급받고 10년 경과 시 임차인에게 해당 부동산을 매수할 수 있는 권리를 제공. 

 

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들어가며

오늘은 우선 첫번째 '임대의무기간 내 임대주택의 양도' 의미에 대해 알아보려고 한다.

지금 기준으로는 부동산이 상승추세에서 하락 추세로 변하였다. 그리고 인플레이션 상승에 따라 물가가 올라 공사비, 인건비 등 건축에 소요되는 비용이 증가했고 물가를 잡겠다는 취지 하에 미국의 금리는 계속 상승하여 대출금리 또한 증가하는 추세이다.

 

그래서 현재 시점에서는 사업수지 나오는 것도 어렵고 심사 통과도 어렵다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 매우 좋은 분위기였는데... 아쉬우면서 미리 고정금리로 승인을 받아서 다행인가?라는 의문도 든다. 아무튼, 당시에는 분양가 상한제 지역에 걸려 이를 임대로 10년간 진행 후 소유권 이전 방식으로 사업구도를 구상했다. 즉, 분양가 상한제를 피하려는 의도도 없진 않았다고 볼 수 있다. 

 

어찌 되었든, 위 사업구도를 민간임대주택 사업방식으로 구상하고 10년 동안 임대한다는 이유로 '임대보증금'을 받고, 그중에서 원하는 사람에게는 '매매 예약금'을 일부 받아 10년 후 소유권을 이전해 주는 사업방식이다.

 

 

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여기서 첫 번째 궁금증이 발생한다.

민간임대주택 방식으로 사업을 진행하면 아래 법에 따라 입주 지정기간 개시일로부터 10년 이상 임대할 의무를 부담한다. 그런데 선정된 임차인과 임대차 계약과 동시에 매매예약 계약을 체결하고 금전을 수취하는 경우 민간임대주택법 제43조 1항 '임대의무기간 경과 전 양도'에 해당하여 문제 소지가 없는지에 대해 리스크를 체크해야 한다.

민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법')
제43조(임대의무기간 및 양도 등) 1항
☞ 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령이 정하는 시점부터 '임대의무기간' 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

위 대통령령(민간임대주택법 시행령)
제34조(민간임대주택의 의무기간) 1항
☞ 정하는 시점의 뜻 
   ① 민간건설임대주택 : 입주 지정기간 개시일.
 만약, 입주지정기간 정하지 않은 경우 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상 실제 임대개시일.

   ② 민간 매입임대주택 : 임대사업자 등록일. 만약, 임대 이후 계약 체결 시 임대개시일.

 

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우선 중요한 것은 아래 법 조항을 가져와 논리 근거를 다져놔야 한다.

대법원 2009.4.23 선고 2006다81035 

법률 해석에 있어 되도록이면 법률에 사용된 문언의 통상적 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 한다.

나아가 법률의 '입법 취지와 목적, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계'를 고려하여 해석 방법을 추가적으로 동원함으로 객관석 타당성은 물론이고 구체적 타당성을 가지도록 해석하는 것이 요구된다. 

 

 

민간임대주택법은 '양도'에 대하여 별도 의미부여를 하고 있지 않다. 따라서 위 '임대의무기간 내 민간임대주택의 양도'라는 뜻의 해석은 일반적인 해석으로 가능하다.

 

 

'양도'의 의미와 대법원 선고 2015다16119

☞ 재산이나 물건을 남에게 넘겨준, 또는 그런 일 (비슷한 말 '양여')
☞ (법률) 권리나 재산, 법률에서의 지위 따위를 남에게 넘겨줌
사이트 주소 : 국립국어원 표준국어대사전 바로가기

 

 

위 개념을 토대로, 대법원의 사건 하나를 검색해 보면 다음과 같은 해석이 있다.

(*본 사건과 같은 부동산이 아닌 채권이나 중요한 건 의미를 가져오는 것이니 상관없을 듯)

"지명채권의 양도란 채권의 귀속 주체가 법률행위에 의하여 변경되는 것으로 이른바 준물권행위 내지 처분행위"

결국 '양도'의 의미는 소유권의 변동을 기본으로 하는 개념이다. 

 

 

 

그럼 부동산에서 의미하는 양도란 무엇일까?

민법 제186조(부동산 물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

위 민법 제186조(부동산 물권변동의 효력)을 해석하면 결국 등기하여야 효력이 발생되는 것이다. 

 

 

소결

위 사항들을 근거삼아 다시 위로 올라가 '민간임대주택법 제43조1항', '임대의무기간 동안 계속한다.'라는 의미는 매매예약금을 받는다고 하더라도 실질적으로 '소유권 이전등기가 완료된 것'이 아니기에 임차인과 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 받는 행위와 더불어 매매예약 계약을 체결하고 '매매 예약금'을 받는 행위는 '임대의무 기간 내 임대주택을 양도하였다.'라고 볼 수 없다고 판단된다. 

 

특히나 예약이라는 단어는 장래 매매계약을 체결할 것을 약속하는 행위이며 이 행위는 취소가 가능하다. 

 

 

 

국토교통부 민간임대증록제도 주요Q&A 모음 中 질의회신

"임대의무기간이 1년 남은 시점에서 의무기간이 종료될 때 매매하기로 매매예약계약서를 작성한 경우

과태료 처분대상인지 여부"에 대한 회신

 

답변
주택소유권 판단은 소유권이전 등기시점을 기준으로 판단함.
따라서 매매예약계약서를 체결하였어도 주택 소유자가 변경된 것으로 볼 수 없기 때문에 과태료 처분 대상이 아님.

 

 

결국 위 사항들을 종합해보면, 매매예약의 체결이 민간임대주택법상 임대의무기간을 위반하였다고 볼 수 없다고 판단된다.

 

 

 

 

 

(다음화에서 계속...)

2. 임대차보증금 외 매매예약금 수령이 결과적으로 전액을 지급받는 것과 같은데...  ☜ 다음 글 바로가기

 

 

 

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